Blog
Przejmij kontrolę nad swoimi pieniędzmi

28.04.2020

Q&A w kryzysie gospodarczym cz.3

Ostatnia część pytań i odpowiedzi w czasach kryzysu. Dzisiaj część na którą spora grupa czeka, ta dotycząca nieruchomości.

Jak będą się kształtowały ceny nieruchomości w najbliższym czasie?

Żeby starać się coś w tym wymiarze prognozować to na wstępie trzeba wyjaśnić, że są dwa rodzaje cen - ceny nominalne, wyrażające wartość towaru/usługi w określonej walucie oraz ceny realne, odnoszące się do ceny nominalnej uwzględniającej wskaźnik inflacji. Tylko w przypadku posługiwania się ceną realną możemy mówić czy wartość jakiegoś dobra rośnie czy spada, gdyż odnosi się do przeciętnej wartości innych dóbr w gospodarce. Piszę o tym, gdyż na wartość nieruchomości powinniśmy patrzeć przez pryzmat cen realnych a nie nominalnych.

W tym kontekście, w mojej ocenie, odnosząc się do cen realnych długoterminowo i statystycznie ceny nieruchomości będą spadać. Aktualnie obrót nieruchomościami praktycznie się zatrzymał, ilość transakcji jest niewielka a likwidowanie kolejnych obostrzeń istotnie tego nie zmieni. Ceny ofertowe nadal są z początku 2020r., ale chętnych na zakup w tych cenach nie ma. Odczuwalny moment spadku cen powinien rozpocząć się w okolicach jesieni kiedy to sprzedający namacalnie odczują brak zainteresowania ofertami i dopuszczą do siebie myśli, że cen za przełomu 2019/2020 r. nie uda się osiągnąć. Wtedy grupa tych którzy będą zmuszeni do sprzedaży z uwagi na swoją sytuację zaczną obniżać ceny a to z kolej, będzie stanowiło impuls do widocznej w ofertach obniżki cen.

Jeżeli sytuacja z epidemią zostanie opanowana, przynajmniej na poziomie takim, że społeczeństwo będzie odczuwało mniejszy strach, to na rynku pojawi się więcej pieniędzy, gdyż w takich sytuacjach wzrasta skłonność do ich wydawania. Nielimitowany dodruk pustego pieniądza i pojawienie się jego na rynku sprawi, że ceny towarów i usług będą rosły. W poprzednich częściach pisałem, ze w dłuższym horyzoncie czasowym powinniśmy się spodziewać istotnego wzrostu inflacji właśnie z tego powodu. Wpłynie to również na ewentualne wzrosty cen nieruchomości po tych pierwszych spadkach, ale w odniesieniu do realnej wartości pieniądza będą one niższe niż poziomy maksymalne, które wyznacza początek 2020r. Nawet jeżeli w wartościach nominalnych będzie wrażenie, że przekroczono te poziomy. Wzrost cen nieruchomości, będzie miało też wymiar w płaszczyźnie psychologicznej - część sprzedających bardzie będzie skłonna sprzedać nieruchomość jeżeli osiągnie ona cenę w wartości nominalnej.

Ciekawa, ale i trudna do przewidzenia sytuacja czeka nas na rynku działek budowlanych w okolicach miast. Ostatnie ograniczenie wychodzenia z miejsca zamieszkania sprawiło, że dużo większą swobodę miały osoby mieszkające w domach wolnostojących z uwagi na możliwości korzystania z działki. Natomiast duża grupa osób mieszkających w blokach wielorodzinnych dość istotnie odczuła te ograniczenia związane z zamknięciem na małej przestrzeni, brakiem ruchu i świeżego powietrza. Może to w przyszłości spowodować utrzymanie zainteresowanie działkami i domami, szczególnie przez osoby lepiej sytuowane dla których do tej pory wybór mieszkania był podyktowany wygodą i dostępnością do infrastruktury miejskiej.

Czy warto kupić mieszkanie w najbliższym czasie?

Należy rozróżnić dwie sytuacje, w jakim celu chcemy kupić mieszkanie. Jeżeli chcemy je przeznaczyć do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, mamy w miarę stabilną sytuację zawodową, to zdecydowanie uważam, że warto kupić mieszkanie. Dochodzi kwestia odpowiedniego momentu - sądzę, że dobry moment na rozpoczęcie poszukiwań, rozmów na ten temat, to będą okolice lipca br. Obecnie wszyscy żyjemy epidemią, są ograniczenia w przemieszczaniu się, strach w kontaktach z innymi ludźmi, ale myślę, że po weekendzie majowym stopniowo będziemy wracać do codziennych spraw kiedy łagodzone będą kolejne obostrzenia. Potrzeba będzie trochę czasu, aż przyzwyczaimy się do życia codziennego w sytuacji zagrożenia, sądzę też, że sprzedający mieszkania i developerzy w tym czasie odczują już namacalnie spadek zainteresowania i zrozumieją, że nie uzyskają cen, które jeszcze kilka miesięcy temu były bardzo atrakcyjne dla kupujących. To napędzi falę spadków, szczególnie wśród tych, którzy będą zmuszeni sprzedać. Developerzy będą musieli sprzedawać, żeby utrzymać płynność, osoby fizyczne też mają różne sytuacje, które wymuszają konieczność sprzedaży posiadanych nieruchomości. Jeżeli będziemy dysponować gotówką i odwagą do zakupu w niepewnej sytuacji rynkowej, to będziemy na dobrej pozycji negocjacyjnej. Czemu konieczna jest gotówka - o tym można przeczytać w punkcie dotyczącym kredytów mieszkaniowych.

Jeżeli ktoś myśli o zakupie mieszkania pod kątem inwestycji w najem - to też będzie dobry moment na tańsze zakupy, ale zdecydowanie więcej czasu trzeba poświęcić ocenie nieruchomości pod kątem atrakcyjności, ocenie potencjalnego rynku najemców i kwot możliwych do uzyskania z jego wynajęcia. Rynek najmu lokali jest ściśle związany z rynkiem pracy - jeżeli rynek pracy ma się dobrze, to zapewnia to napływ pracowników, a to generuje zapotrzebowanie na mieszkania do wynajęcia. W oparciu o to należy sądzić, że duże aglomeracje, które zawsze były magnesem dla ludzi przemieszczających się za pracą, będą dobrymi lokalizacjami do zakupu mieszkań inwestycyjnych. Mniejsze miasta, ośrodki peryferyjne w czasach kryzysu miały zawsze wyższe stopy bezrobocia i tam z wynajmem może być większy kłopot. Pozostaje jeszcze temat obcokrajowców, szczególnie osób z Ukrainy, którzy w ostatnich latach dość chętnie przyjeżdżali do naszego kraju pracować. Obecnie spora ich grupa wyjechała w obawie przed epidemią i brakiem jednoznacznych deklaracji ze strony naszego rządu, co do ochrony ich w naszym kraju. Oni byli również dużą grupą wynajmującą mieszkania, a dzisiaj nie wiemy kiedy i czy w ogóle jeszcze do nas wrócą. Z jednej strony granice są zamknięte, ale po ich otwarciu może się okazać, że pracy w niektórych branżach nie będzie tyle co wcześniej, a może też wybiorą inne kraje do emigracji zarobkowej.

Jeżeli posiadamy środki na ten cel i są one zdeponowane w aktywach, które nie generują istotnych zysków (gotówka, konta bankowe, lokaty) to chcąc zainwestować je w mieszkanie czy inną nieruchomość powinniśmy to zrobić w momencie kiedy ich ceny nominalne będą spadać (pierwsza faza spadków), ale tuż przed tym kiedy pojawi się odczuwalna inflacja w gospodarce. Warto w takiej sytuacji obserwować banki i ich oferty w zakresie kredytów mieszkaniowych. Początki "luzowania" polityk kredytowych, wzrost dostępności tych kredytów może oznaczać dobry moment na zakup nieruchomości.

Podsumowanie

W języku chińskim słowo "kryzys" składa się z dwóch znaków - jeden oznacza "niebezpieczeństwo" i "zagrożenie", ale drugi to "szansa" i "okazja". Jestem przekonany, że obecny kryzys sprawi, iż wiele firm upadnie, a wiele osób będzie miało poważne problemy finansowe. Jednak jestem też pewien, że dla wielu będzie to ogromna szansa, która umożliwi im zwiększyć swoje stany posiadania i zyskać na tej sytuacji. Historia pokazuje też, że w takich czasach następuje duży wzrost innowacyjności, bo ludzie mając mniej, ograniczają się i oszczędzają, a jednocześnie wyzwalają w sobie pokłady kreatywności. To często prowadzi do znakomitych rozwiązań i pomysłów. Na tyle, na ile można, trzeba dostosowywać się do aktualnej sytuacji, wiedzieć co robić i nie bać się. A jeżeli już będziemy wiedzieli co robić, musimy jeszcze chcieć działać. I tego Wam wszystkim z całego serca życzę. Działajcie !!!

Top