Kontynuacja pytań moich Klientów - dzisiaj pytania dotyczące tematów bankowych ze szczególnym naciskiem na kredyty mieszkaniowe
Czy warto skorzystać z wakacji kredytowych?
Wspomniane "wakacje kredytowe" to czas, kiedy Kredytobiorca nie spłaca raty, albo spłaca ją w niższej wysokości. W związku z epidemią i nawoływaniami rządzących banki wprowadziły możliwość zawieszenia rat. W zależności od banku są to różne rozwiązania, ale zasadniczo polega to na tym, że możemy zwrócić się do banku, aby przez okres 3-6 miesięcy nie spłacać w ogóle rat kredytu lub spłacać je w obniżonej wysokości. Czy warto coś takiego zrobić i czy to się nam opłaca? Odpowiem enigmatycznie "to zależy". Zawsze musimy pamiętać, że nie ma nic za darmo i to my jako Kredytobiorcy za to zapłacimy. W przypadku statystycznego kredytu mieszkaniowego na okres 20 lat, jeżeli zawiesimy sobie pełną ratę przez 3 miesiące kolejne nasze raty do końca spłaty będę o 15-30zł wyższe za każde 100 000zł posiadanego kredytu, a to przełoży się na kilka tysięcy wyższe koszty całego kredytu. W związku z tym, jeżeli nasza sytuacja nie jest trudna - spłacajmy kredyt zgodnie z harmonogramem. Nie ma co składać wniosku, bo w tv zachęcają, bo banki na to zwracają uwagę, bo skoro można to trzeba składać. I tak na końcu my poniesiemy konsekwencje finansowe tego działania. Jedyna sytuacja, kiedy złożenie wniosku o wakacje kredytowe jest słuszna to moment, kiedy straciliśmy pracę, dochody nam istotnie spadły, a nie mamy żadnych oszczędności (co jest karygodną sytuacją, ale możliwą) - wtedy należy wykorzystać moment i złożyć taki wniosek w banku. Tylko wtedy ten czas powinien być dla nas czasem wytężonego działania, żeby zmienić swoje położenie i po upływie tego okresu móc wrócić do pełnej obsługi kredytu. Nie możemy podchodzi z nastawieniem "jakoś to będzie".
Czy korzystnie jest nadpłacić kredyt mieszkaniowy?
Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jest bardzo konkurencyjne, bo nie mieliśmy w Polsce wysokich stóp procentowych, a będzie jeszcze niższe, bo decyzją RPP zostały one w ostatnim okresie dwukrotnie obniżone. Znajdzie to odzwierciedlenie w wysokości rat kredytów, które są spłacane (zmiana stawek następuje najczęściej co 3 miesiące, w przypadku kilku banków co 6). W takich okolicznościach kwota odsetek składających się na ratę będzie jeszcze niższa. Czy warto nadpłacać kredyt? W mojej ocenie nie, bo obecnie dużo ważniejsza jest płynność w naszych gospodarstwach domowych. Jeżeli macie nadwyżki finansowe, przez najbliższe miesiące zobaczcie co przyniesie sytuacja. Jeżeli sytuacja się uspokoi, Wasza sytuacja zawodowa nadal będzie dobra - wtedy nadpłacicie kredyt. Zalecam ostrożność, bo trzeba pamiętać, że nie ma możliwości wycofania nadpłaty.
Czy nadal warto zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości?
Pisząc wprost - to nie jest właściwy moment na zaciąganie kredytu. Banki już od dłuższego czasu podejmowały działania ograniczające akcje kredytową - obniżały zdolność kredytową, zwiększały marże kredytów. W momencie rozpoczęcia się epidemii banki dodatkowo zaostrzyły swoje kryteria, ale przede wszystkim zwiększyły marże w ofertach kredytów mieszkaniowych powodując, że są one droższe. Obecnie jeszcze nie będzie to tak odczuwalne, gdyż wzrost marż jest tłumiony spadkiem stóp procentowych, które składając się na finalne oprocentowanie kredytu, ale z czasem gdy stopy wzrosną, kredyt może okazać się po prostu drogi. Dzisiaj stopy są na rekordowo niskim poziomie, z czasem kiedy dodruk pieniędzy przełoży się na wzrost inflacji może spowodować, że RPP będzie podnosić je, aby hamować wzrost cen produktów w sklepach i usług.
Jeżeli nie ma konieczności na zaciąganie kredytu mieszkaniowego, to w tym momencie starajmy się tego nie robić. Banki żyją z udzielania kredytów i na pewno poluzują swoje podejście, ale muszą czuć, że panują nad sytuacją i są w stanie przewidzieć, co się wydarzy w pewnych horyzontach czasowych. Dzisiaj, kiedy jest wielka niepewność, co do epidemii i jej wpływu na gospodarkę, wolą przyjąć postawę ostrożnościową i poczekać na to, co się wydarzy.
Jakie są zmiany dla Klientów banków dla osób starających się o kredyt mieszkaniowy?
Tak jak sygnalizowałem w poprzedniej odpowiedzi - banki dość istotnie zmieniły polityki kredytowe i podejście do udzielania kredytów. Najważniejsze zmiany w ostatnich tygodniach dla osób, które rozważają złożenie wniosku:
1. Zaostrzone zostały parametry związane z wkładem własnym - w większości banków do tej pory wymagany był minimalny udział własny do kredytu na poziomie 10%, pewne banki miały wymóg 20%. Dzisiaj oczekiwane poziomy to co najmniej 20%, ale są też banki, które chcą 30% czy nawet 50%.
2. Pewne branże zostały wykluczone z możliwości ubiegania się o kredyt. Dlatego osoby pracujące w firmach, które najbardziej cierpią na epidemii w związku z ograniczeniem ich funkcjonowania (turystyka , gastronomia , hotelarstwo, transport , budownictwo , handel, rozrywka, produkcja) mogą mieć problem z uznaniem ich dochodów.
3. Osoby prowadzące działalność gospodarczą, uzyskujące dochody na podstawie umów cywilnoprawnych czy posiadający umowę o pracę na czas określony mają mniejszy wybór banków, w których mogą składać wnioski o kredyt. Banki obawiają się spadku ich dochodów, zwolnień szczególnie w przypadku umów, z których najłatwiej się wycofać.
4. Banki "podkręciły scoringi". Scoring jest to pewne narzędzie statystyczne, które na podstawie cech Klienta określa jego jakość pod kątem wiarygodności i zdolności do terminowej spłaty kredytu. W bankach istnieją komórki, których zadaniem jest określać akceptowalny pułap ryzyka, do którego bank dopuszcza możliwość udzielenia kredytu. Poniżej pewnego poziomu oceny scoringowej Klient jest odrzucany. Aktualnie banki swoje tzw. "punkty odcięcia" ustawiły dość wysoko, co sprawia, że do udzielenia kredytu kwalifikuje się tylko najlepszych Klientów.
5. Banki bardzo zwracają uwagę na ilość zobowiązań posiadanych przez Klienta wnioskującego o kredyt mieszkaniowy. Jeżeli ktoś posiada już kredyty mieszkaniowe na inne nieruchomości, może uzyskać odmowę zaciągnięcia kolejnego kredytu. Kredyt mieszkaniowy z zasady służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych, posiadanie kilku kredytów może świadczyć, że część tych kredytów została zaciągnięta pod kątem inwestycji w nieruchomości. Banki do tej pory raczej nie zwracały na to większej uwagi, a dochody z najmu uwzględniały przy liczeniu zdolności kredytowej. Obecnie obawiają się, że zbyt duże obciążenia kredytowe mogą stanowić zagrożenie w obsłudze kredytów przez Klienta.
6. Istotnie wzrosła cena kredytu poprzez podwyższenie marż bankowych. Marża bankowa to tak naprawdę zysk banku na kredycie, gdyż stanowi ona o jego oprocentowaniu powyżej poziomu stóp procentowych. Jeżeli stopy są na niskim poziomie (tak jak teraz) banki, chcąc utrzymać odpowiedni zysk, podwyższają marże. Klient w pierwszej fazie tego nie odczuwa, gdyż niskie stopy procentowe amortyzują koszt kredytu, jednak kiedy stopy procentowe rosną to wzrost raty sprawia, że cena kredytu bardzo rośnie. Jeszcze kilka miesięcy temu marże banków przy kredytach mieszkaniowych były na poziomie 1.5-1.8 p.p, dzisiaj coraz śmielej zbliżają się od granicy 3.0 p.p.